Недвижимость | Что Где Почём

💸 Разгона вторичного рынка в сентябре не случилось — за сентябрь жилье в Москве подорожало на 0,6%

Это меньше прироста августа (0,8%), по данным IRN. Всего же с начала 2026 года квадратный метр подорожал в среднем на 6,7%.

✔️ Большие квартиры, как и ранее в августе, обогнали по темпам роста цен более доступные однушки, хотя долгое время было наоборот. При этом в разрезе типов жилья по-прежнему лидируют все панельные дома.

Это говорит об ограниченной платежеспособности спроса — людям нужно жилье побольше, но они вынуждены выбирать сегмент дешевле.

@chtogderealty

💸 Как вырастет налог с продажи недвижимости с 2027 года

Сейчас доходы с продажи недвижимости облагаются налогом по ставке 13% (до 2,4 млн руб.) — 15% (от 2,4 млн руб.). Согласно разработанному Минфином проекту закона, с 1 января 2027 года на них планируют распространить единую прогрессивную шкалу:

• До 2,4 млн руб. — 13%
• От 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%
• От 5 млн до 20 млн руб. — 18%
• От 20 млн до 50 млн руб. — 20%
• Более 50 млн руб. — 22%

Прибыль с продажи будет суммироваться с остальными доходами, а налог — считаться с общей суммы.

❗️ На практике это означает, что в крупных городах сохранить минимальную ставку 13% будет крайне сложно, с учетом высоких средних зарплат и темпов роста цен на недвижимость. Например, если ваша годовая зарплата составляет 1,5 млн рублей, уложиться в лимит 2,4 млн получится, если прибыль с продажи квартиры составит не более 0,9 млн.

Изменений по минимальным срокам владения пока не планируется: если вы владели недвижимостью в течение 5 лет (или 3 лет в случае единственного жилья/наследства/дарения от близкого родственника), налог с продажи платить не нужно.

@chtogderealty

Стартуют закрытые продажи в ЖК «Верн» от «Неометрии»

📍 ЗАО, Раменки, пр. Вернадского, 10. В 10-13 минутах пешком — станции метро «Университет» и «Вавиловская», в 15 — большой парк 50-летия Октября. Рядом МГУ и несколько топовых столичных школ.

ЖК состоит из двух доминант по 190 и 230 метров и малоэтажных корпусов. Общая площадь проекта превысит 188 тыс. кв. м. В первую очередь войдут малоэтажные корпуса на 560 квартир — дальше от проспекта и ближе к церкви. Ключи — в декабре 2030.

В основном квартиры семейного формата, средняя площадь — 70 кв. м. Потолки — от 3,15 м.

Цены — в среднем 700 тыс. рублей за кв. м, что для данной локации очень неплохо. В соседнем стартовавшем на днях ЖК «Гала» на Вернадского, 8А средний ценник в районе миллиона за метр.

@chtogderealty

🌇 Закат золотого века на рынке недвижимости

Девелоперы будут оптимизировать жилые проекты, заявила заместитель коммерческого директора «Кортрос» Нина Голубцова:

«Все девелоперы пойдут в оптимизацию своих продуктов — себестоимость давит. Мы выйдем из эры кустов, бешеных дизайнов и вернемся к продукту в нормальном его понимании — это благоустройство, понятные материалы, нормальная отделка мест общего пользования: без штор, ковров, диванов в коридорах. Будем оптимизироваться, потому что продавать надо».

По словам заместителя коммерческого директора «Синара-Девелопмент» Александра Щепкина, себестоимость проектов выросла на 12% относительно цен на жилье.

Смотрите, что получается:

1️⃣ После жирной эпохи льготной ипотеки в 2024 году началась оптимизация: отказ от готовой отделки, сокращение площадей квартир, общее ухудшение качества строительства.

2️⃣ Дальше надо как-то обосновать рост цен. За счет перехода в более высокие классы. Застройщики-первопроходцы просто меняли класс проекта, следующие — добавляли незначительные излишества, теперь же весь рынок предлагает бизнес и премиум, и чтобы привлечь покупателя, приходится выделяться.

3️⃣ Архитектура, благоустройство и отделка МОПов логичным образом дорожают. При этом ключевая ставка все никак не падает и не дает подешеветь проектному финансированию. А спрос на рынке снижается.

4️⃣ Для сохранения маржи запускается обратный процесс: отказ от изысков при сохранении высоких цен на жилье.

Фиг с ними, с коврами и диванами. «Оптимизация» в реальности означает экономию на материалах, инженерии и рабочей силе, ухудшение базового качества самих домов. Этот тренд начал напрягать еще пару лет назад и сейчас, судя по всему, будет усиливаться.

@chtogderealty

Что изменится в недвижимости с 1 октября 2026

🔹 Семейная ипотека станет более адресной
Ставка теперь зависит от количества детей и региона покупки недвижимости. Лимиты увеличены. В купленном жилье нужно регистрироваться. В Минфине также подтвердили сохранение ставки 6% при ПВ 50% и уточнили, что снижение первоначальной повышенной ставки будет возможно в рамках рефинансирования. Подробные условия — тут.

🔹 Вырастут тарифы ЖКХ
От 8 до 22% в зависимости от региона. В Москве — на 13%, в Санкт-Петербурге — на 14,6%, в Московской области — на 12,8%, а в Ленинградской области — на 9,2%.

🔹 Земельные участки начнут проверять с помощью беспилотников
Снимки позволят автоматически выявлять следующие нарушения: несоответствие границ сведениям ЕГРН, признаки неиспользования участка в течение года, наличие построек при отсутствии соответствующего ВРИ. Это станет основанием для организации проверки со стороны Росреестра.

🔹 И хорошая новость — стартует отопительный сезон 🔥
В некоторых городах РФ отопление уже дали, в Москве и Московской области — с сегодняшего дня. Сначала в детсадах, школах и больницах, затем в домах и офисах. Полностью запустить отопление во всех муниципалитетах Подмосковья должны до 10 октября.

@chtogderealty

Кому усадьбу в Подмосковье?

📍 «Дом РФ» выставил на торги усадьбу Бестужевых-Рюминых XVIII века, обладающую статусом объекта культурного наследия. Объект расположен в в Чеховском районе Московской области, селе Молоди, в 40 км от МКАД.

В составе лота: главный дом (755 кв. м), флигель (333,6 кв. м) и аренда участка площадью 0,67 гектара.

💸 Начальная цена — 2,72 млн рублей. Победитель конкурса будет обязан провести работы по реставрации и сохранению зданий. Объект подходит для коммерческого использования.

@chtogderealty

🔽 Количество арендных однушек на рынке Москвы сократилось на ~1000 штук по сравнению с июньским пиком

Сейчас на «Циане» насчитывается около 7000 объявлений о сдаче 1-комнатных квартир. На фоне активизации спроса больше всего уменьшилось число самых дешевых предложений — от 40 до 60 тыс. рублей.

Однако с прошлым годом ситуация не сравнится — тогда в сентябре фиксировалось около 5000 объявлений. Из-за этого средний ценник на рынке сейчас ниже, чем год назад: 71,2 тыс. руб. (-0,7%).

Время для поиска жилья не самое удачное, но выбор доступных вариантов есть. К концу года предложение должно быстро восстановиться.

@chtogderealty

❌ «Страна Девелопмент» не советует связываться с небоскребами

Строительство небоскребов оказалось очень сложным, девелоперам лучше с ними не связываться, заявил руководитель компании Александр Гайдуков:

«Что касается небоскребов, коллеги, не связывайтесь никто, очень сложно, очень специфично, очень уникально. Там абсолютно другие технологии, абсолютно другие правила, другие законы, другое время, другие продажи».

Интересно, а дольщикам ЖК «АУРУС Резиденции» от «Страны» (самого высокого строящегося жилого небоскреба в России и Европе) уже можно переживать на фоне таких заявлений? 🤔

@chtogderealty

📈 Доля нераспроданных квартир в сданных новостройках Москвы и области достигла рекордных 19,5%

Сегодня каждая пятая квартира в предложении — это лот в полностью сданном жилом комплексе, по данным Redcat. В 2022 году показатель составлял 11,6%.

❗️ С каждым годом нераспроданного жилья копится все больше на фоне роста цен и ужесточения льготных программ. Однако затоваривания, которое может угрожать устойчивости рынка, пока не наблюдается. Большую часть этого объема недвижимости удастся реализовать по мере снижения ключевой ставки.

За год цены на готовые лоты выросли на 9-25%: в старой Москве квадратный метр стоит 861 тыс. рублей, в Новой Москве — 286 тыс., в Подмосковье — 250 тыс. рублей.

@chtogderealty

Вот так изменится Нагатинская набережная в ближайшем десятилетии

Право на застройку территории 14,6 га выиграла Prime Life Development, в чем никто и не сомневался.

Сейчас компания строит ЖК «Первый Нагатинский», генплан которого (2 и 3 фото) демонстрирует зеленую набережную с видами на реку с верхних этажей. Теперь, судя по схеме, там появится еще одна очередь жилых корпусов — пока неизвестно, какой этажности.

По соседству стоят уже готовые ЖК «Роттердам» и реновация. В планах — строительство 229,5 тыс. кв. м жилья, общественно-делового комплекса, школы, детского сада и моста к ЗИЛу. И, если не отменят, еще должен появиться пляжный комплекс.

Здесь у нас есть подробная карта локации. Будет плотненько.

@chtogderealty

📈 Спрос на вторичку может вырасти на 20-22% по итогам года, прогнозируют в «Циане»

За 8 месяцев 2026 количество сделок на вторичном рынке выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 28%.

Тем не менее, даже после обновления семейной ипотеки последние месяцы могут оказаться не такими успешными, и цифры в 30-35% по итогам года мы вряд ли увидим. Осенью 2025 спрос тоже был высоким. Кроме того, сейчас наблюдается некоторый отток покупателей в новостройки, который продлится до 1 октября.

💸 Что касается цен на вторичном рынке, к концу года прирост составит 15% по сравнению с прошлым годом.

«Нет никаких причин, почему рост цен может остановиться, потому что вымываются более доступные, более дешевые лоты, и этот процесс, в общем-то, равномерно идет на протяжении практически всего года».
Алексей Попов, главный аналитик «Циана»

@chtogderealty

✔️ У ПИК новая ипотечная программа — называется «Легкий старт», ставка 8,99%

Первоначальный взнос — от 30%, срок кредита — до 15 лет. Низкая ставка действует только на первые 11 месяцев. А дальше идет постепенное повышение:

• с 12 по 23 месяц — 11,99%
• с 24 по 35 месяц — 15,49%
• с 36 месяца — 19,49%

Допустим, вы хотите взять недорогую 1-комнатную квартиру внутри МКАД, скажем, в ЖК «2-й Иртышский» — за 17 млн (и не удивляйтесь: это в начале месяца самые дешевые однушки у ПИК стоили от 15,5-16 млн, теперь минимальный ценник на то же самое — от 16,5-17 млн).

📌 С базовыми настройками вам нужен первоначальный взнос в 5 млн рублей, тогда ежемесячный платеж на первый год составит 120 тыс. рублей. Далее эта сумма будет постепенно повышаться и к 4 году достигнет 190 тыс. рублей.

Да, за однушку в промзоне, рядом с ТЭЦ, без метро в пешей доступности.

Не очень-то уж и легкий этот старт …

Если что, вы можете купить соседнюю однушку на вторичке миллионов за 13 (правда, в старом доме). И в ипотеку под 18%, с тем же ПВ 5 млн ваш ежемесячный платеж составит те же ~120 тыс. рублей. Только на весь срок ипотеки, без всяких повышений.

@chtogderealty

⬇️ Девелоперы потеряют больше триллиона рублей выручки в этом году

Совокупная выручка российских застройщиков в 2026 году ожидается на уровне 4,2-4,4 трлн рублей. В номинальном выражении падение составит 19-23%, по данным Движение.ру. Годом ранее девелоперы заработали рекордные 5,4 триллиона рублей.

Это станет минимальным показателем за последние 4 года. Ниже выручка была в 2022 году — 3,24 трлн рублей.

Хуже всего ситуация с продажами складывается в Москве, Краснодаре, Тюмени, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Падение выручки здесь прогнозируется на уровне 21-35% в условиях позитивного сценария и до 38% — в негативном сценарии.

@chtogderealty

📌 Итоги 3 квартала на вторичном рынке — восстановление спроса и сделок при снижении предложения толкают цены вверх

По данным «Циана», активность на вторичном рынке достигла рекордно высоких для последних двух лет значений — выше продажи были только в декабре 2025 года. Среднемесячные продажи в 3 кв. 2026 оказались на 18% выше, чем во 2 кв., и на 32% выше, чем год назад.

Выбор жилья суммарно по 40 локациям сократился на 10% относительно 2 кв., в Москве — на 3%. Сейчас в продаже минимальное число лотов за всю историю сопоставимых наблюдений. В некоторых локациях снижение выбора уже ограничивает спрос (например, в Санкт-Петербурге).

↗️ Темпы роста цен ускорились. За 3 месяца квадрат подорожал в среднем на 2,9% (до 157,3 тыс. руб. за кв. м в сентябре). В Москве — на 4,1% (до 428,1 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге — на 3,6% (до 290,8 тыс. руб.).

Хорошие продажи подталкивают продавцов к повышению цен, из экспозиции быстрее уходят более доступные лоты, в продаже появляется больше дорогих объектов в современных корпусах. В 4 квартале в «Циане» ожидают сохранения темпов роста на 0,8-1% в месяц.

@chtogderealty

По следам обновления семейной ипотеки — все ли так плохо?

Как власти и обещали, семейную ипотеку сделали более адресной, и ситуация здесь двоякая.

❌ С одной стороны, времена откровенной халявы ушли, но было бы странно ожидать, что они останутся навсегда. В 2018-2023 годах было реально купить жилье без серьезных накоплений, сейчас уже нет — и не только из-за ужесточения ипотеки, но и из-за роста цен. Поэтому остается только радоваться тем, кто успел, а тем, кто нет — мотать на ус и не упускать остальные возможности.

✔️ Адресной семейная ипотека, по-хорошему, должна была быть изначально — а не выступать источником дохода инвесторов и манипуляций со стороны застройщиков. Сейчас наконец ввели дифференциацию ставок (хочешь снизить ставку — рожай новых детей), регистрацию в купленном жилье (хотя не всех инвесторов это остановит) и менее выгодные условия для столиц (чтобы местные инвесторы покупали у себя). До конца спрос на самые дешевые студии-однушки и рост цен это не сдержит, но хоть так.

В целом не все так плохо. Какие возможности есть сейчас:

1️⃣ Ставки 8-12% для семей с 1-2 детьми все равно сильно ниже рыночных и серьезно рынок не обвалят. Если что, такие ставки в 2021-2023 годах действовали на вторичном рынке и для массовой льготной ипотеки, и сейчас многие с удовольствием купили бы квартиру под такой процент.

2️⃣ Увеличенные лимиты — их часто не хватало при покупке больших квартир из-за роста цен, некоторые были вынуждены брать комбо-ипотеку.

3️⃣ Сохранение ставки не более 6% при ПВ от 50% или при снижении остатка долга до этой суммы в первый год (например, при продаже вторички). На практике купить с нуля семейную квартиру в Москве, не имея другой недвижимости, сегодня в принципе сложно — вне зависимости от ставки. Самые дешевые двушки в новостройках внутри МКАД — от 20 млн. Влезать в кредит под завязку, даже под 6%, — дорого и рискованно, да и льготного лимита все равно может не хватить. Поэтому многие как раз и продают старую вторичку в качестве первого взноса по семейке.

4️⃣ Частный дом по-прежнему можно строить под низкий процент. Кому надо — пользуйтесь.

Касательно срока до 15 лет — это серьезное ограничение, т. к. теперь потребуется более высокий ПВ или ежемесячный взнос. Не все потянут, но, откровенно говоря, брать большую сумму на 30 лет тоже не всегда выгодно из-за чрезмерной переплаты процентов банку.

🗓 Текущие условия тоже не вечны — программа действует до 2030 года. Сейчас хвататься за голову поздно — застройщики уже взвинтили цены. А вот ближе к ноябрю и до весны 2027 вполне возможна коррекция.

@chtogderealty

📈 Стоимость коммунальных услуг в 2027 году проиндексируют на 11%

В 2028 году — еще на 8,6%, в 2029 — на 7,6%.

Ближайшее повышение тарифов ожидается 1 октября 2026 года — от 8 до 22% в зависимости от региона. Вот тут публиковали подробную информацию для Москвы.

@chtogderealty

👨‍👩‍👦 Утвердили-таки. Новые условия семейной ипотеки начнут действовать уже через неделю

▪️ Для столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области):

1 ребенок — ставка 12%, максимальная сумма субсидируемого кредита 12 млн руб.
2 ребенка — 10% и 15 млн руб.
3 ребенка — 8% и 18 млн руб.
4 ребенка — 6% и 18 млн руб.
5+ детей — 4% и 18 млн руб.

▪️ Для остальных регионов:

1 ребенок — 10% и 6 млн руб.
2 ребенка — 8% и 8 млн руб.
3 ребенка — 6% и 10 млн руб.
4 ребенка — 4% и 10 млн руб.
5+ детей — 2% и 10 млн руб.

Возраст ребенка — до 6 лет включительно на момент заключения договора. Максимальный срок льготного ипотечного кредита — до 15 лет. Новые условия начнут действовать для новых договоров, выданных с 1 октября 2026 года.

❗️ Ставка может быть повышена в случае отсутствия регистрации в приобретенном жилье спустя 5 лет от даты выдачи кредита или при несоблюдении условий страхования.

Исключения:

✅ Ставка до 6% сохраняется для ИЖС (на строительство частного дома или на покупку земли с последующим возведением жилья) вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи.

✅ Ставка до 6% сохраняется при первом взносе 50% вне зависимости от региона и количества детей, а также при снижении остатка долга до 50% в первый год после заключения кредитного договора (в этом случае исходная ставка снижается до 6%).

✅ При рождении последующих детей ставку можно снизить при предоставлении свидетельства о рождении.

@chtogderealty

📉 Минимальное число сделок с начала года зарегистрировано в августе на рынке новостроек Москвы

5 424 ДДУ, по данным Росреестра. К июлю спрос сократился на 20%, а к августу 2025 — на 39%.

Всего за январь-август 2026 было зарегистрировано почти на треть меньше сделок год к году: 51,1 тыс. ДДУ (-31%).

С одной стороны, для августа снижение числа сделок — нормальное явление из-за сезона отпусков, однако на вторичном рынке спрос снизился лишь на 13%, а сделок было в 2 раза больше, чем в новостройках — 10,9 тыс. ДКП.

➡️ В отсутствие дешевого предложения в столичных новостройках спрос продолжает перетекать в Московскую область и на вторичку. Кроме того, сильное снижение в августе обусловлено повышенной базой июня-июля, когда регистрировались ажиотажные сделки по семейной ипотеке.

В сентябре ждем новую небольшую волну роста спроса на семейку — несмотря на отсутствие новых слухов об изменении программы, Сбер прогнозирует сопоставимый объем выдачи ипотеки с июнем (~225 млрд рублей).

@chtogderealty