Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0

✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре.

✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513.

✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности.

✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре -  57 446.

✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142.

✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +-

✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать...

Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции.

А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать.

До встречи в ноябре на считалочке 🤗 

#Считалочка@Kharyb

Мой Telegram / MAX

Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0

✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре.

✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513.

✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности.

✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре -  57 446.

✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142.

✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +-

✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать...

Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции.

А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать.

До встречи в ноябре на считалочке 🤗 

#Считалочка@Kharyb

Мой Telegram / MAX

🔥 Сентябрь был горячим:

✅️ В Старой Москве продали на 33% больше лотов, чем августе❗️

✅️ В Новой Москве на 48% ❗️❗️

✅️ В Московской области вообще на 55% больше ❗️❗️❗️

👆 В среднем по региону рост продаж составил 46%.

Вы можете решить, что такой рост продаж связан с забегом в последний вагон семейной ипотеки, но это не так.

О том, что условия изменятся объявили всего лишь за несколько дней и, взглянув на табличку выше, вы убедитесь, что доля ипотечных сделок по региону в среднем выросла всего лишь на 6%, а рост продаж составил 46%.

Я связываю выросшие продажи с возвращением делового сезона, ведь летом по причине отпусков эти же продажи и падали. Ну и немого все-таки ипотека помогла.

Большинство наших подборов были в кеш. В семейную ипотеку тоже брали, напрмер купили клиенту эту замечательную квартиру в ЖК МОД. Хотя тут больше половины тоже кеша вышло.
Еще взяли евро2 за 17 млн в ЖК Волжский парк, такие там сейчас выше 18 продаются. Купили е2 в Яузе, евро3 в Мичуринском парке, евро2 и студию в Первом Дубровском двум разным клиентам, однушку в Кавказском. Еще выбрали е2 в Интеллигенте, Хедлайнер, Матвеевский парк, Примаверу, Спарк и наверное что-то еще - уже не помню в моменте. Бюджеты были от 11 до 55 млн. Большинство покупок 20+- миллионов.

Еще были десятки консультаций, на которых мы с клиентами обсуждали выбранные ими квартиры и ЖК практически каждый день. Какие-то я не рекомендовал, другие - пропускал, остальные очень хвалил.

Были консультации и по стратегии покупки: продавать или нет текущие квартиры, за сколько, что можно купить взамен и тд и тп.

Я сейчас купил дорожку домой и уже намотал километры во время разговоров, надеюсь скоро весь лишний жир уйдет, а пока процент его у меня - 22%. Еще много времени силовым уделяю.

🙄 Возможно сейчас мы увидим с вами небольшую коррекцию цен, но я сильно не рассчитываю на неё, так как вижу большое количество покупателей за банкнотами в руках в засаде, выкупающих любые разумные скидки.

В 27 году ждем новый виток роста денежной массы и цен на все, подробно писал тут: https://max.ru/Kharyb/AaDyQUuZGPg

В запрещённой сети, в одной ветке девушка задала вопрос - в какой стране можно что-то купить за 100.000 евро под сдачу и инвестиции?

Привожу вам свой ответ и несколько чужих.

Мне очень повезло, что я имел большую насмотренность на момент 2023 года и понимал, что в Москве долго такие цены не продержатся - это невозможно и льготная ипотека тут не при чем. Люди смеются над этой суммой на скринах, а наши думали что это дорого.

Просто не могла Москва стоить за однушку 100.000 евро никак. А она стоила. Поэтому и писал, что цены вырастут много раз на этом канале с 2023 года, но ждуны ждали что "цены рухнут".

Ага, бесплатно вам квартиры раздавать будут в одном из самых крутых и дорогих мегаполисов мира, мечтатели.

Отдельное внимание обратите пожалуйста на доходность от аренды и налоги и риски в мире и они не выше, а часто и ниже Москвы.

А вишенкой на торте можно отметить, что Москва, если сравнивать с локациями гораздо проще, стоит дешевле многих из них до сих пор.

Прочитайте этот мой пост от 24 года и все поймете: https://t.me/Kharyb/5348

PS Самое смешное, что даже сейчас, когда денежная масса растет, а деньги быстро обесцениваются есть верующие в обрушение цен. Рух возможен только при жесточайшем кризисе, если упадёт все или почти все, но в этом случае иметь стены в Москве очень разумно.

Мой Телеграм/ МАХ

✅️ Верн, Неометрия, строят вот тут.

Давайте сегодня разберем новый проект, в котором за пару дней на закрытых бронированированиях через брокеров ушло несколько десятков квартир и я расскажу свое мнение.

В субботу клиент пришел на консультацию, чтобы обсудить Верн и лоты в нем. Скажу сразу, большого восторга я не испытал, но и ругать ЖК не стал.

❓️Что строят:

Сейчас продают два маленьких  корпуса первой очереди - Б1 и Б3 на 266 квартир.

🏢 Корпус Б1 включает в себя 6-8 этажей на 91 квартиру.

🏢 Корпус Б3 - 10-12 этажей на 175 квартир.

🙄 Всего будет 4 корпуса высотой от 6 до 56 этажей, квартиры продают без отделки, площадь лотов от 31 до 129 м², потолки от 3,2 до 5,7 м, панорамное остекление, архитектура от Kleinewelt Architekten.

Обещают приватный двухуровневый зеленый двор с 1,7 га, подземный паркинг на 392 машино-места, что очень мало для этого ЖК, поэтому паркинг будет золотым, имейте ввиду, автолюбители.

🔑 Ключики вы получите в декабре 2030 года - читайте 31 год. А дома обещают сдать во 2 квартале 2030 года. Ждать более 4 лет надо, а рассрочки на 2 года пока что в основном дают. То есть вы все равно отдадите все деньги и ждать минимум ещё 2 года придётся.

✅️ Для себя район мне нравится. Место престижное. Рядом парк, МГУ, другие ВУЗы, вся сложившаяся отличная инфраструктура, ведь застройка точечная. Не нравится мне Проспект Вернадского под боком, потому что в сталинках рядом я бывал и шум там стоит приличный, а на подоконниках постоянно пыль. Но дома Б1 и особенно Б3 находятся внутри застройки и не должны сильно страдать. Сам проект на рендерах выглядит интересно, посмотрим что региональный застройщик нам покажет по факту. Девелопер, кстати, известен на Юге и строит не мало...

⭕️ Под аренду. На самом старте были лоты по 31.5 млн за 47 метров, сейчас уже ценник за метр скорректировали до 890.000 и однушки предлагают по 40 миллионов без ремонта. С ремонтом в 2031 году это будет стоить 50 млн. Сдали бы вы сейчас такую квартиру за 150-170 тысяч. Наверное через 5 лет сдадите за 220-250. Обычная рыночная доходность для таких проектов, ничего выдающегося.

✅️ Инвестиции. Вот, например, Инноватор готовая квартира. Проект попроще, но ждать 4 года не нужно, ценник ниже на 10 млн и аренда до 31 года принесет около 5 млн чистыми. Если вычесть 5 млн из цены, но получим стоимость 23 млн. Не нравится фасад Инноватора, получите Настоящее, евро3, 63м2, с полной отделкой по цене однушки в бетоне в Верне. Или вот однушка в Настоящем с ремонтом и мебелью за 36 млн, что ниже нынешних цен в Верне и район тоже отличный, не? Кстати, Настоящее мы брали пару лет назад по 20 млн за евро2 и квартиры побольше, тут писал: https://t.me/Kharyb/6723
Вот Событие, однушка за 36 млн с полным фаршем. ЖК Небо, например, однушка за 30 млн. И тд.

❓️У меня вопрос к покупателям Верна: "Ради чего вы покупаете ЖК с ключами в 2031 году, по факту, тем более во времена повышенных геополитических и экономических рисков? Я не вижу тут сильно низких цен, я не понимаю зачем ждать и рисковать. Я не знаю ни одного профессионального коллегу-инвестора, который сейчас покупает такие проекты.

PS Верн стартовал с нормального прайса, забрал десятки броней от богатых местных и впечатлительных непрофессиональных инвесторов, которым красиво его отрекламирвали брокеры. Для меня этот старт мог бы быть интересным в спокойные стабильные времена и по 600.000 за метр, а не по 800-900, как по факту многие зашли. Потому что выгоднее купить уже построенные новые ЖК в локациях рядом и не брать на себя повышенные риски, да еще на аренде получить 5 млн за время, пока Верн построят.

Зачем вы сейчас покупаете Верн и иже с ним?

Мой Telegram / MAX

📌 Подобрать квартиру:

Хочу рассказать вам условия подбора лучших квартир - как все происходит.

Здравствуйте, очень важно обо всем договориться на берегу, поэтому прошу вас внимательно ознакомиться с условиями, спасибо! 🤗

Я подбираю самые лучшие жилые комплексы и конкретные квартиры в них на сегодняшнем рынке для инвестиций, сдачи в аренду или проживания.

Очень важно понимать, что я выбираю из тех жилых комплексов и квартир, которые есть на рынке здесь и сейчас.

Я не смогу достать кролика из шляпы, поэтому заказы: «Найдите мне квартиру со скидкой 50%, тогда я оплачу ваши услуги», - отклоняются. Заказы: «Вы будете мне год подбирать квартиру, пока я что-то не куплю», - отклоняются. Я подбираю в течение 5-10 дней лучшие объекты для вас на сегодняшнем рынке.

Услуга подбора за 160.000 включает именно подбор. Оплата за подбор происходит непосредственно перед началом работы. Это именно выбор лучшего жилого комплекса и конкретной квартиры за ваши деньги и под ваши цели сейчас. Я выбираю лучшие объекты, не менее 5 комплексов, и конкретные квартиры в них. Дальше мы их обсуждаем и покупаем один из них.

Разумеется, я напишу вам по каждому объекту понятное обоснование: почему выбрал этот ЖК, эту квартиру, насколько он может вырасти в цене и за сколько должен сдаваться. Какой доход вы будете получать. А если подбор для жизни, то напишу почему я советую именно этот район, какая инфраструктура, экология, школы, бизнес-центры и тд.

Я постараюсь получить для вас максимальные скидки, если они есть, потому что самые лучшие квартиры продаются очень быстро и на них могут не давать дисконт.

Куда я смотрю!

Если у вас наличные - я выбираю и строящиеся объекты и готовые современные дома (если они достойны внимания).

Если покупка будет у застройщика, то я беру 160.000 за подбор и больше ничего доплачивать не нужно. Мы поможем с бронированием, с изучением договора от застройщика (бывают разные неприятные неустойки, хитрости и прочие штрафы с обременениями) и будем консультировать на всех этапах сделки.

Если мы покупаем квартиру по переуступке у физического лица, то здесь значительно больше рисков (банкротство, маткапитал, наследство, супруги), дорогие проверки и сложная сделка. Необходимо убедиться в безопасности, что квартиру в итоге никто не отберет, проверить досконально продавца. Поэтому мы берём за переуступку плюсом 1.5% (но не менее 150.000 рублей) от стоимости квартиры по факту сделки, если вы хотите чтобы мы и квартиру полностью проверили и сделку безопасно провели. Или вы все проверяете и покупаете сами без доплат.

За сделку по проверке и покупке вторичной недвижимости (готовой квартиры) мы берем 2% от стоимости квартиры (но не менее 200.000 рублей) по факту самой сделки, плюсом к стоимости подбора. Либо вы сами ездите, смотрите, проверяете и покупаете квартиру без доплаты.

160.000 стоит именно подбор лучших объектов и оплачивается вперед. Остальное - поездки, проверки, аванс, сделка, это уже плюс 2% после сделки.

Я никогда не настаиваю на покупке вторички у физлиц, это только если вы сами хотите приобрести готовый вариант или переуступку. Люди иногда продают дешевле застройщиков и ждать не нужно. Решать вам.

Почему я беру такую сумму за подбор? Мы с командой зарабатываем и экономим людям гораздо больше. При вложениях от 10-20-30 миллионов - это не так уж много. Многие риэлторы берут 2-3-4% за подбор, а мы - 160.000, что часто равно 1% или даже меньше.

Рынок я знаю лучше многих, годами не вылезаю из подборов, а время от времени бывают от нас и приятные скидки. Правильный выбор недвижимости окупает стоимость услуг в разы. За месяц выучить всю Москву невозможно - я потратил на это годы.

Все рассказал, объяснил и обосновал. Спасибо за ваше внимание. Если у вас остались вопросы - задавайте. Давайте подберем вам лучшую квартиру!

Контакты вверху - в описании канала.

Кстати, вы знали что есть исключения и не всегда нужно платить налог с дохода от продажи квартиры, даже если она в собственности менее 3-5 лет?

Необходимо только в точности соблюсти несколько условий ст 217.1 НК РФ:

1. Двое детей.

2. Покупка новой квартиры - взамен проданной, в том же году или до 30 апреля следующего года после продажи.

3. Общая площадь приобретенного жилья должна быть выше проданого.

4. Кадастровая стоимость проданого жилья не должна превышать 50 миллионов.

5. На момент продажи старой квартиры у вашей семьи не должно быть в собственности больше половины (50%) другой недвижимости, которая просторнее или дороже той, которую вы покупаете взамен.

Это очень упрощенно я написал. Чтобы не наломать дров - внимательно читайте НК РФ. Смысл этой льготы в том, чтобы семья с детьми могла улучшить свои жилищные условия и не ждать 3-5 лет.

Просто вчера с таким кейсом консультировал клиентов. У них есть квартира поменьше и они хотят купить трешку.

Я по налогам не особо консультировал, больше говорил о том, что они могут и где себе купить, за сколько продадут свои квартиры и тд. Но решил, что кому-то из вас будет полезно, раз уж заговорили об этом.

Мой Telegram / MAX

Многие до сих пор считают, что налог с переуступки платить не нужно - не узнают. Нужно и вполне могут узнать.

Недавно общался с коллегой, его знакомый совершил серьёзную ошибку - уговорил собственника продать квартиру с занижением и обещал что все будет в порядке.

Через какое-то время покупатель сдал продавца налоговой. Не знаю зачем, может ради вычета, может был другой мотив, но факт остаётся фактом:

Собственник попал на 1.5 млн налог и штраф, при этом сдал риэлтора, видимо обиделся. Предъявил всю переписку. Агент получил 1.5 года условно.

20 раз подумайте, прежде чем такими вещами заниматься. История реальная.

Мой Telegram / MAX

Канал принимает донаты

Нажмите на кнопку, чтобы отправить донат и помочь каналу

Мы с вами знаем, что по-настоящему льготная ипотека влияла на рынок недвижимости в 2019-2023 годах.

Сначала была поддержка во время пандемии, потом 0.01% в начале СВО.

Потом основным драйвером рынка недвижимости и всего остального стали просто деньги. Денежная масса. Впервые я об этом начал писать в 2023 году тут:
https://t.me/Kharyb/2531 и потом написал штук 50 постов 🙄

Долгое время многие мне не верили, критиковали, смеялись и верили в падение рынка с отменой льготной ипотеки - сначала в июне 24 года, потом в 25, теперь вот в 26 году. Ну теперь вы видите как все обстоит на самом деле.

Люди не понимают, что сначала в пандемию, а тем более во время СВО государство вливает колоссальные деньги в экономику через поддержку и оборонку, а потом эти деньги расходятся по всей стране и людям и сильно растет денежная масса. Вот тут об этом писал: https://max.ru/Kharyb/AaDIQxx3a7g

А когда денег много - они обесцениваются и растет инфляция. После моих постов в 2023 году это заметила и Эльвира Набиуллина, прониклась и стала поднимать ставку ЦБ, в попытках не дать этим деньгам пойти на рынок благодаря высоким депозитам. Для людей с отсутствием чувства юмора хочу сообщить, что я не страдаю манией величия и это была шутка.

Однако шутки - шутками, но все происходит именно так: денег много и поэтому цены растут на все, а сами деньги обесцениваются. Это видит ЦБ и не снижает ставку, опасаясь инфляции.

А теперь вишенка на торте: оборонный бюджет планировался еще в 2025 году и был в районе 13.5 трлн, об этом я предупреждал заранее - еще в 2024 году и писал, что деньги пойдут в рынок и цены могут расти тут: https://t.me/Kharyb/6479

В 2027 году планировалось потратить 13.5 трлн, а теперь распространяется информация про то, что потратят 17.1 трлн. Вы правда считаете, что в таких условиях что-то не будет расти? Тем более альтернатив для относительно крупных денег кроме московского бетона немного.

Нет, коллеги, если новый бюджет примут, то денег станет ещё больше и цены на все будут еще выше. Я надеюсь, что в октябре - ноябре таки будет хоть небольшая коррекция и получится что-то людям купить дешевле. А вот потом уже цены могут снова расти.

Мой Telegram / MAX

👆Приятно читать )

Александр, здравствуйте. Хочу выразить Вам огромную благодарность!
Благодаря Вам и Вашему чату мы смогли купить квартиру в Саларьево в ноябре 24г. Кроме того, отдельная благодарность за ХС. Нам сделали всё как и договаривались. Потом сдали её снова с Вашей помощью. Олег нашёл хорошего арендатора. Олегу тоже благодарность, всегда был на связи.
В августе 26г. дочка закончила учёбу и сама заехала в эту студию. Мы с мужем к ней приехали и впервые увидели квартиру. ( сами живём в Сибири).
И вот тут мы ещё раз убедились в правильности нашего решения доверить мебелировку Вашей команде. Всё в квартире сделано удобно, функционально, мест для хранения очень много, диван классный, большой. При этом всё стильно, эстетично.
Сколько времени бы нам потребовалось чтобы мебелировать самим! Где искать шкафы, магазины, и т.д., делать на заказ, ждать? Это у себя в городе мы знаем где заказать, что купить, на своей машине можем что-то привезти, а в Москве..... Прибавить сюда ещё деньги на авиабилеты, на посуточная аренду, и т.д.
Короче, только спустя год мы в полной мере осознали наше счастье от знакомства с Вами, сколько времени и нервов мы сэкономили благодаря Вам.
Желаем Вам и всей Вашей команде успехов, процветания, хороших и благодарных клиентов!
С уважением и благодарностью Лариса и Максим.

Сейчас много думаю о том, что рынок недвижимости является не только надёжным, но и ультра-рискованным❗️

Люди сейчас покупают квартиры за десятки миллионов ориентируюсь на рекламные проспекты, рекомендации заинтересованных лиц, которые сидят на комиссиях у застройщиков, свои внутренние предпочтения не зная самых важных вещей:

⭕️ Финансового состояния того или иного застройщика. Достроит он или нет ЖК...

⭕️ Что вообще происходит в отрасли и в экономике страны и как эти события повлияют на конкретный проект и девелопера.

⭕️ Что реально будет с той или иной локацией и домом в будущем.

⭕️ Кому вы потом продадите или сдадите купленную квартиру, если берете под инвестции? Для того, чтобы ответить на такой вопрос - важно самому сдать и продать десятки квартир в этой локации.

⭕️ За сколько можно и за сколько нельзя покупать ту или иную квартиру в ЖК, даже если он хороший.

⭕️ Какую планировку в конкретном проекте лучше не брать, как не переплатить за избыточные метры и не схватить неликвид.

👆Эти и многие другие вопросы я каждый день обсуждаю с клиентами на консультациях, если они сами выбрали себе квартиру и хотят свой выбор проверить или на подборах, когда нам доверяют полностью поиск объектов недвижимости. И это гораздо дешевле цены ошибки.

Люди 2-3 месяца в лучшем случае изучают ОГРОМНЫЙ и СЛОЖНЫЙ рынок Москвы и считают себя знающими. А некоторые посмотрят пару видео про конкретный ЖК и уже все знают и покупают квартиры за десятки миллионов. Ужас. Я рынок почти 20 лет изучаю и постоянно нахожу что-то новое для себя и вижу очень много рисков.

Как пример - мы ничего не покупали клиентам в стройке у Самолета именно благодаря всестороннему пониманию и знанию рынка изнутри. А кто хотел купить, тому объясняли все риски, как это было недавно в одном их ЖК недалеко от Строгино, хотя проект во многом построен и интересен.

Или вчера буквально говорил с клиентом, которому риэлтор подобрал более года назад ЖК на востоке Москвы за 16 миллионов в бетоне со сроком сдачи в конце 28 года, когда рядом была такая же квартира от другого застройщика, который не платит комиссию, с ключами раньше и отделкой за похожие деньги, а возможно дешевле. Скорее всего сейчас придётся выходить по переуступке и хорошо, если не с убытком, чтобы окончательно не похоронить деньги. Хотя разбор уже быд давно здесь: https://t.me/Kharyb/6170

Кстати, помните эту новость? Так вот, казахи сократили в 3 раза пакет акций в Самолете с 18% до 5% ...

Мой Telegram / MAX

Решил развлечься и посчитать за 30 лет прибыль от условной однушки из поста выше 👆

✅️ Рост цены был в 4 раза за последние 11 лет, но сюда необходимо прибавить ещё аренду, тогда мы бы получили ещё примерно 6-7 млн денежного потока с однушки или еще 1 стоимость на старте, значит рост в 5 раз получился.

✅️ Но, если посчитать за 30 лет, а ведь именно на такой срок многие сейчас берут семейную ипотеку, то цифры получаются вообще космическими. В 1996 году такой недвижимости не было, зато обычные однушки в Москве продавали по 20.000 $ в средних районах. Однушка без ремонта в Символе стоит сейчас 23.6 млн, а обычная советская однушка в нормальном районе сейчас стоит 17 млн, значит разница в цене где-то 30-40%. Очень грубо можно посчитать, что однушка в Символе 30 лет назад стоила бы 30.000 $, а сейчас она стоит 280.000 $, а значит в долларах выросла в 9.3 раза.
В рублях считать труднее, так как тогда был другой рубль, другой курс и все считали долларах, но примерно это было бы 900.000 рублей, а значит в рублях цена выросла бы в 26 раз. Но это я вас пощадил и перевел все в деньги нулевых. С учетом реального курса 1996 года цена в рублях выросла на самом деле в 143 раза❗️

Вот поэтому я всегда улыбаюсь, когда читаю эксперта, который рассказывает как вы в 3-4 раза переплатите за квартиру, если возьмёте ипотеку на 30 лет 🙂

✅️ Кстати, за 30 лет сдачи квартиры вы бы получили дополнительно с аренды около 180.000 долларов чистыми с такой квартиры в Символе или 15 миллионов рублей - этого многие и не понимают.

✅️ Если сложить 180.000 и 280.000 долларов, то получим 460.000 $ или рост инвестиции за 30 лет в 15 раз. Но это если вы деньги от аренды просто клали бы под матрас. А вот если бы вы прибыль от аренды еще и реинвестировали на вклад под средний процент в размере 4-6%, а примерно такой он с 1996 года получается, то было бы у вас около 800.000 долларов с учетом квартиры. Но это уже очень грубо, с учётом среднего процента и не имеет прямого отношения к недвижимости.

✅️ То есть, чтобы сейчас иметь 2 миллиона долларов, нужно было просто купить однокомнатную квартиру бизнес-класса в 1996 году, раз в 5-10 лет ее продавать и покупать новую - более инвестиционную, сдавать их в аренду, класть аренду на вклады в долларах и рублях, как было выгоднее (в рублях ставки были выше в 2 раза и более) и реинвестировать все проценты. А дальше сложный процент основную сумму сделал бы за вас.

✅️ И это еще с учетом обвала рубля в 1998 и в 2015 годах, а если бы этих обвалов не было, то могло бы быть и больше. А если бы вы не только аренду, но еще и часть зарплаты откладывали, то все ваши дети и внуки сказали бы спасибо 🙂

Ключевое тут - выбрать правильную недвижимость, ибо деньги за эти годы 300 раз вы могли бы потерять, а квартира хорошо защищает и от кризисов и от нашего внутреннего дурака.

Мой Telegram / MAX

✅ Как правильно инвестировать в долгие перспективные проекты на примере «Символа».

Старт был в 2015 году. Интересно вспомнить и поностальгировать, какие цены тогда предлагал застройщик в промзоне «Серп и Молот»:

1кк — 5,8 млн за 36 м²
2кк — 7,5 млн за 43 м² или 8,5 млн за 60 м²
3кк — 11,5 млн за 81 м²
4кк — 14,7 млн за 100 м²

Это на средних этажах...

На тот момент будущий «Символ» был самым масштабным проектом «Донстроя», и мы с интересом наблюдали за ним.

Прошло 11 лет. За это время практически вся территория бывшей промзоны подверглась колоссальным переменам, проект практически закончен, «Донстрой» возводит последний квартал «Гордость».

Район мне нравится, и не только мне. Некоторые коллеги называют «Символ» уже не бизнес-классом, а премиумом за счёт качества среды, наполнения и инфраструктуры. При этом здесь всё ещё можно найти квартиры по относительно умеренной цене.

Давайте посмотрим, как изменились цены:

1кк продают на вторичке почти по 24 млн за 43 метра — вот пример, или вот за 26 млн. За евро-двушку 45 метров с ремонтом просят уже 35 млн. Я вам в 2024 году говорил, что мы купили клиентке на подборе такую евро2 с отделкой за 24 млн.

А ещё писал, что брали трёшку 95 метров за 33 млн — тоже в квартале «Вдохновение». Сейчас цены на квартиры поменьше — 90 метров — стартуют от 45 млн на вторичке.

Выходит, цены за 11 лет выросли примерно в 4 раза и продолжают расти, потому что «Символ» — самостоятельный район в 2 км от Садового кольца. Здесь уже более 1,1 млн кв. м недвижимости и 150+ объектов инфраструктуры: парк «Зелёная река» на 10 га с 2-километровым променадом, рестораны и сервисы, фитнес с бассейном, школы и детские сады. Осталось достроить квартал «Гордость», и проект будет завершён!

Многие покупают тут квартиры для семейной жизни, для детей — студентов Бауманки. А ещё тут две школы, включая Бауманскую инженерную школу, муниципальные и коммерческие детские сады, ресторанная улица и фитнес-центр с бассейном, много общественных пространств, метро и МЦД, центр недалеко.

Кстати, сейчас можно купить квартиру с полной меблировкой, чтобы не тратить время на ремонт и комплектацию.

Как я много раз писал, конечные покупатели заходят в проекты тогда, когда они на стадии завершения и уже обжиты. Поэтому данный проект стоит рассматривать для покупки для жизни уже сейчас. Также и расти он будет в цене ещё лет 5–10, локация ещё развивается.

Если вы хотите жить уже сейчас, а не ждать 11 лет новый КРТ, если не хотите рядом видеть старый фонд и нужна новая однородная среда, то можно смело рассматривать «Символ».

Мой Telegram / MAX