ЗАЩИТА ПРИ ИЗЪЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ | Адвокат и юрист по недвижимости, земельным и имущественным спорам | Защита бизнеса и собственников | Александр Крылов

Решение об изъятии приняли. А стройку годами не начинают.

Для собственника это одна из самых неприятных ситуаций.

Недвижимость уже попала под изъятие. Решение принято, человек понимает, что в перспективе объект придется отдавать, поэтому перестает строить долгосрочные планы, вкладываться в развитие бизнеса или серьезно улучшать недвижимость.

Проходит год. Потом второй. А проекта вокруг все нет.

И возникает совершенно нормальный вопрос: сколько вообще государство может держать собственника в таком подвешенном состоянии?

По общему правилу решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд действует три года со дня его принятия. Закон также связывает с этим сроком возможность предъявления иска о принудительном изъятии. Если такой иск предъявляется уже после истечения срока действия решения, истечение срока может стать основанием для отказа в иске.

Но здесь есть важный нюанс.

Три года не означают, что государство обязано за этот срок обязательно построить дорогу, школу или другой объект.

Это срок действия самого решения об изъятии, а не срок окончания строительства. Судебная практика специально различает эти вещи.

Поэтому если решение было принято давно, я бы первым делом посмотрел на дату его принятия и выяснил, что происходило дальше.

Направлялось ли соглашение. Обращался ли уполномоченный орган в суд. Принималось ли новое решение. Сохраняется ли запись об изъятии в ЕГРН. На какой стадии находится сам проект.

Я бы также запросил официальный статус проекта у органа, который принял решение.

Потому что иногда собственник продолжает жить с ощущением, что его недвижимость вот вот заберут, хотя старое решение уже утратило силу и ситуация требует совсем другой юридической оценки.

Именно поэтому в делах об изъятии нужно следить не только за тем, когда процесс начался.

Иногда не менее важно заметить, что государство слишком долго ничего не делает.

Аренда земли закончилась. Могут ли снести здание?

Очень интересная ситуация, по которой Верховный Суд совсем недавно дал важные разъяснения.

Представьте, государственный или муниципальный земельный участок был предоставлен в аренду специально для строительства объекта. Стройка велась законно, разрешение было получено, объект фактически завершили.

Но срок аренды земли закончился раньше, чем собственник успел окончательно оформить ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация говорит: договора аренды больше нет, землю нужно вернуть.

Означает ли это, что готовое здание автоматически становится самовольной постройкой и его можно потребовать снести?

Верховный Суд в обзоре практики 2025 года сказал очень важную вещь.

Если объект был правомерно возведен на предоставленном для строительства участке и строительство фактически завершено, само истечение срока договора аренды не превращает такое здание в самовольную постройку. Более того, в рассмотренной Верховным Судом ситуации у публичного собственника не было права изъять готовый объект по правилам, которые применяются к объектам незавершенного строительства.

Суд также указал, что собственнику завершенного объекта в такой ситуации должна быть обеспечена возможность оформить отношения по земле для ввода и дальнейшей эксплуатации здания.

На мой взгляд, это очень важный вывод.

Истечение аренды земли и незаконность самого здания это не одно и то же.

Но здесь нельзя делать и обратный вывод: если вы успели поставить стены и крышу, земля теперь навсегда ваша.

Огромное значение имеет, был ли объект действительно завершен, законно ли он строился, соответствовал ли назначению участка и какие разрешительные документы существовали.

Для объекта незавершенного строительства правила совсем другие. Именно для недостроя на государственной или муниципальной земле законодательство предусматривает специальный механизм изъятия после прекращения аренды.

Поэтому иногда судьбу имущества решает один очень важный факт.

Что именно находилось на участке в момент окончания аренды: законно завершенное здание или все еще недострой.

Внешне разница может показаться небольшой. Юридически она огромная.

Вы арендуете помещение, которое изымают. Заплатят ли бизнесу?

Когда изымают коммерческое здание, все обычно говорят о собственнике.

Сколько стоит объект. Какое возмещение ему предложили. Согласился он или пошел в суд.

Но внутри здания может находиться совершенно другой бизнес.

Ресторан, магазин, производство, медицинская организация, склад или офис. Компания годами арендовала помещение, вложилась в ремонт, перевезла оборудование, собрала клиентов и привязала к этому адресу всю свою работу.

И вдруг собственнику сообщают об изъятии.

Что будет с арендатором?

Здесь важно понимать одну вещь. Арендатор частного помещения не становится автоматически получателем той же компенсации, которую государство выплачивает собственнику недвижимости.

При изъятии договорные отношения могут прекращаться, а законодательство предусматривает, что правообладатель изымаемой недвижимости самостоятельно рассчитывается с лицами, договоры или обременения в пользу которых прекратились в связи с изъятием. При этом убытки самого правообладателя из за невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами тоже могут учитываться при определении возмещения.

Поэтому для бизнеса возникает отдельная задача.

Нужно понять, что написано в договоре аренды, кто несет риск досрочного прекращения, какие вложения сделал арендатор, можно ли их отделить от помещения, какие расходы потребуются на переезд и какие реальные потери возникнут из за прекращения работы именно в этом месте.

И все это нужно подтверждать.

Одной фразы «мы потеряли клиентов и потратили много денег на ремонт» для спора недостаточно.

Отдельная ситуация, если сам бизнес арендует государственный или муниципальный земельный участок, который изымается. Для законных арендаторов такой земли законодательство прямо предусматривает возможность возмещения соответствующих убытков.

Поэтому предпринимателю я бы советовал никогда не воспринимать изъятие арендованной недвижимости как исключительно проблему собственника.

Собственник потеряет недвижимость.

А арендатор может потерять работающий бизнес на этом месте.

И защищать эти два интереса нужно совершенно по разному.

Ипотечную недвижимость изымают. Кто получит деньги?

Еще одна ситуация, о которой многие собственники вообще не задумываются до того момента, пока она не возникает.

Вы купили недвижимость в ипотеку. Квартира, земельный участок или коммерческий объект принадлежит вам, но находится в залоге у банка.

Через эту территорию начинает проходить государственный проект и недвижимость попадает под изъятие.

Возникает логичный вопрос: если за объект положено возмещение, кому его выплатят, собственнику или банку?

Сам факт ипотеки не означает, что при изъятии собственник лишается права на возмещение.

Но банк тоже никуда не исчезает.

Закон об ипотеке прямо предусматривает, что при изъятии заложенной недвижимости для государственных или муниципальных нужд залогодержатель получает право преимущественно удовлетворить свои требования из суммы возмещения, которая причитается собственнику. Если вместо изъятой недвижимости предоставляется другой объект, ипотека может распространиться уже на него.

Если объяснять совсем просто, сначала нужно учитывать права банка, потому что объект обеспечивал возврат кредита.

Допустим, недвижимость оценивается значительно дороже остатка ипотечного долга. Тогда наличие ипотеки само по себе не означает, что банк заберет всю сумму.

Но если размер задолженности большой, собственнику важно заранее понимать, какая часть будущего возмещения фактически останется ему после расчетов по обеспеченному ипотекой обязательству.

И вот здесь может возникнуть неприятный сюрприз.

Человек смотрит на отчет об оценке и думает: «Мне выплачивают 20 миллионов».

А реально свободно распорядиться всей этой суммой он не сможет, потому что часть денег связана с обязательствами перед банком.

Поэтому при изъятии ипотечной недвижимости я бы одновременно анализировал два вопроса.

Сколько составляет справедливое возмещение за сам объект и сколько собственник реально получит после учета ипотеки.

Это две очень разные цифры.

На участке стоит незарегистрированный дом. Заплатят ли за него?

Очень жизненная ситуация.

Земля оформлена. Дом фактически существует много лет. В нем живут, к нему подведены коммуникации, собственник вкладывал деньги в строительство и уверен, что это его имущество.

Но в ЕГРН дома нет.

Потом участок попадает под изъятие и собственник впервые задается вопросом: если государство забирает землю вместе с домом, кто заплатит за строение, которого юридически как будто нет?

Здесь важно не путать две совершенно разные ситуации.

Первая, когда право на объект существует и может подтверждаться документами, но сведения о нем или о праве не внесены в ЕГРН. Земельный кодекс специально предусматривает процедуру выявления правообладателей такой недвижимости. Люди, чьи права не зарегистрированы, могут заявить о них и представить подтверждающие документы.

Более того, отсутствие сведений об объекте в кадастре само по себе не останавливает процедуру изъятия. Закон прямо допускает подготовку соглашения без предварительной постановки такого объекта на кадастровый учет.

Но есть и вторая ситуация.

Человек просто построил объект с нарушениями, не оформил права, использовал землю не по назначению или фактически имеет самовольную постройку.

И вот здесь рассчитывать по принципу «дом стоит, значит за него в любом случае должны заплатить» уже опасно.

При определении возмещения закон исключает отдельные объекты и улучшения, которые были произведены вопреки разрешенному использованию земли или условиям предоставления участка. Есть отдельные ограничения и для строительства, начатого уже после уведомления собственника о принятом решении об изъятии.

Поэтому отсутствие регистрации еще не отвечает на вопрос о компенсации.

Сначала нужно понять гораздо более важное.

Что это вообще за объект, законно ли он появился, когда был построен, какие документы на него существуют и может ли человек подтвердить свои права.

Иногда регистрация в ЕГРН действительно отсутствует, а право защитить можно.

А иногда за словами «мы просто не успели оформить дом» скрывается совсем другая юридическая проблема.

И выяснять это лучше до того момента, когда оценщик уже приехал считать вашу недвижимость.

Через участок пойдет газопровод или ЛЭП. Землю заберут?

Представьте, у вас хороший земельный участок. Дом, коммерческий объект или просто земля, которую вы покупали как инвестицию.

Потом появляется проект газопровода, линии электропередачи или другой инженерной инфраструктуры. И трасса проходит прямо через вашу территорию.

Первая мысль обычно такая: участок будут изымать.

Но это далеко не единственный вариант.

Для размещения и эксплуатации многих инженерных объектов законодательство позволяет использовать механизм публичного сервитута. Простыми словами, земля остается вашей, но другой субъект получает законное право использовать ее часть для размещения и эксплуатации инфраструктуры.

То есть, собственником вы остались. Но на участке появляется серьезное ограничение.

И здесь меня всегда интересует не только сам факт сервитута, а то, что после него останется собственнику.

Можно ли будет строить? Сохранится ли нормальный подъезд? Не разделит ли трасса участок на две части? Не потеряет ли земля коммерческую привлекательность?

По общему правилу за публичный сервитут предусмотрена плата. Кроме того, отдельные убытки, которые возникают в результате деятельности обладателя сервитута, могут возмещаться независимо от этой платы. Но эта плата как правило мизерная по сравнению с содержанием ограничений, которые возникают.

Но есть еще более серьезный механизм.

Если публичный сервитут приводит к невозможности или существенному затруднению использования недвижимости по ее разрешенному использованию в предусмотренных законом условиях, собственник может поставить вопрос о выкупе недвижимости по рыночной стоимости и возмещении убытков.

Именно поэтому фраза «землю у вас никто не забирает» лично меня не всегда успокаивает.

Иногда для собственника важнее не сохранить запись о праве собственности в ЕГРН, а сохранить реальную возможность пользоваться землей.

Участок может остаться вашим юридически. Но вопрос в том, каким он останется фактически.

Купили квартиру, а продавца обманули мошенники. Заберут ли жилье у вас?

Представьте ситуацию. Вы нашли квартиру, проверили ЕГРН, подписали договор, полностью заплатили деньги и зарегистрировали право собственности.

Через несколько месяцев появляется бывший собственник и говорит, что квартиру вообще не собирался продавать. Его обманули мошенники, убедили срочно совершить сделку, а полученные деньги он затем перевел неизвестным лицам. Теперь продавец идет в суд и требует вернуть квартиру.

Кто в такой ситуации должен остаться с недвижимостью?

Тема настолько серьезная, что летом 2026 года Верховный Суд выпустил отдельный обзор практики по оспариванию сделок с жильем.

И здесь нет правила, по которому достаточно сказать: «Меня обманули мошенники», и квартира автоматически возвращается продавцу.

Верховный Суд обращает внимание на то, что нужно устанавливать, что именно происходило с человеком в момент совершения сделки. Если продавец заблуждался относительно своих мотивов, например действительно верил мошенникам, что продажа квартиры нужна для ее «защиты», этого самого по себе может быть недостаточно для признания сделки недействительной.

Совсем другая ситуация, если человек утверждает, что в момент подписания документов вообще не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Тогда вопрос уже требует специальных знаний и может решаться с учетом судебной экспертизы.

Поэтому и покупатель в такой истории совсем не обязательно автоматически защищен одной только записью в ЕГРН.

Если сделка будет признана недействительной, по общему правилу стороны должны вернуть друг другу полученное. Продавец возвращает деньги, покупатель квартиру. Но мы прекрасно понимаем практическую проблему: если полученные за квартиру деньги уже ушли мошенникам, наличие у покупателя требования о возврате денег и реальное получение этих денег могут оказаться совершенно разными вещами.

Именно поэтому сейчас при покупке квартиры я бы смотрел уже не только на документы.

Если пожилой человек неожиданно срочно продает единственное жилье, цена заметно ниже рынка, продавец нервничает, постоянно разговаривает с кем то по телефону, торопит сделку или дает странные объяснения о причинах продажи, все это я бы воспринимал как дополнительные сигналы для проверки.

Потому что сегодня юридическая чистота сделки это уже не только вопрос о том, кому принадлежит квартира.

Иногда нужно убедиться еще и в том, что человек действительно понимает, что он ее продает.

Когда недвижимость могут забрать без компенсации?

После большого количества постов про изъятие у человека может возникнуть логичный вывод.
Если государство забирает недвижимость, значит оно всегда обязано выплатить собственнику ее рыночную стоимость. Это не так.

Словом «изъятие» в обычной речи мы называем совершенно разные юридические механизмы.
Например, классическое изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд действительно предполагает предварительное и равноценное возмещение.

Но конфискация устроена иначе.
Уголовный кодекс прямо определяет конфискацию как принудительное безвозмездное изъятие имущества и обращение его в собственность государства в предусмотренных законом случаях.

Есть механизмы обращения имущества в доход государства по антикоррупционным основаниям и в других специально установленных законом ситуациях. Гражданский кодекс прямо относит такие случаи к основаниям принудительного прекращения права собственности.

Совсем другая история возникает с самовольной постройкой.
Если объект юридически является самовольной постройкой и отсутствуют основания для ее сохранения, последствиями могут стать снос либо приведение объекта в соответствие с установленными требованиями. Это не классическое изъятие имущества для государственных нужд с выплатой его рыночной стоимости, но оно ведет к фактической утрате объекта без каких-либо выплат.

Еще один отдельный механизм это истребование недвижимости у лица, которое государство или другой собственник считает незаконным владельцем. И здесь спор строится вокруг вопроса, кому имущество должно принадлежать по закону.

Именно поэтому я постепенно расширил тематику этого канала.
Для собственника результат во всех этих ситуациях выглядит одинаково.
Недвижимости больше нет. Но юридически причины совершенно разные. А значит, совершенно разными будут способы защиты, сроки, доказательства и вопрос о компенсации.

Поэтому когда мне говорят:
«У меня хотят забрать недвижимость. Сколько мне должны заплатить?» Первый вопрос у меня всегда другой: На каком основании у вас хотят ее забрать?

Иногда именно ответ на него определяет все дальнейшее дело.

А вы сталкивались с каким-то из вариантов изъятия недвижимости? Поделитесь в комментариях…✍️

Единственное жилье в ипотеке. Может ли банк его забрать?

Вот здесь существует очень устойчивый миф. «Это моя единственная квартира. Значит, банк в любом случае не сможет ее забрать». Если квартира находится в ипотеке, это не так.

Обычное единственное пригодное для проживания жилье действительно имеет исполнительский иммунитет. Но закон прямо делает исключение для недвижимости, которая является предметом ипотеки и на которую допускается обращение взыскания.

То есть сам факт того, что другой квартиры у семьи нет, автоматически от требований ипотечного банка не защищает.

Но и обратная страшилка «пропустил один платеж и завтра заберут квартиру» тоже неверна.
Закон требует учитывать существенность нарушения. Если одновременно сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов стоимости заложенного имущества, а просрочка меньше трех месяцев, нарушение презюмируется крайне незначительным и явно несоразмерным стоимости залога.

Есть отдельное правило для систематических просрочек.
Если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания может допускаться при нарушении сроков платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая отдельная просрочка была небольшой.

Но самое интересное произошло в последние годы именно в банкротстве граждан. Сейчас наличие банкротства уже не означает автоматически, что единственную ипотечную квартиру обязательно продадут.

Закон предусматривает специальный механизм отдельного мирового соглашения или локального плана реструктуризации по ипотеке единственного жилья.

При определенных обстоятельствах это позволяет сохранить квартиру и продолжить исполнение ипотечного обязательства. И это уже реально работает на практике.

В 2026 году арбитражные суды утверждали такие планы, в том числе когда ипотечные платежи продолжал вносить супруг или другое третье лицо. Верховный Суд в актуализированном обзоре практики по банкротству граждан также подробно разъяснил применение этого механизма.

Поэтому если возникли проблемы с ипотекой, самая опасная стратегия это просто перестать платить, перестать отвечать банку и ждать, что статус единственного жилья все решит. Не решит.

Но и потеря квартиры не всегда является неизбежной. Чем раньше человек начинает искать правовой и финансовый вариант урегулирования задолженности, тем больше остается возможностей сохранить жилье.

Дом признали аварийным. Можно ли отказаться от переезда?

Для собственника квартиры ситуация выглядит очень просто.
Квартира моя. Я ее покупал. Меня устраивает район, этаж и сам дом. Если государство признало дом аварийным, почему я вообще должен куда то переезжать?

Но после признания многоквартирного дома аварийным ситуация меняется. Если дом подлежит сносу или реконструкции и установленная законом процедура доходит до изъятия земельного участка и жилых помещений, право собственности может быть прекращено с выплатой возмещения.

При этом собственнику важно понимать одну вещь. По общему правилу другое жилое помещение вместо изымаемого предоставляется по соглашению с собственником. То есть собственник не обязан автоматически соглашаться именно на ту квартиру, которую ему предлагают.

Можно ставить вопрос о денежном возмещении. И размер такого возмещения это не просто условная стоимость квадратных метров. Жилищный кодекс предусматривает учет рыночной стоимости помещения, соответствующей доли в общем имуществе и земельном участке, а также предусмотренных законом убытков, связанных с изъятием.

Но отказ от предложенной квартиры не означает, что собственник может бесконечно оставаться в аварийном доме. Если соглашение не достигнуто, вопрос об изъятии может перейти в судебную плоскость.

Есть еще важный нюанс для тех, кто покупает дешевые квартиры уже после того, как дом признан аварийным. Если человек приобрел помещение после признания дома аварийным, за исключением наследования, закон устанавливает специальное ограничение размера возмещения. Оно не может превышать стоимость, за которую такая квартира была приобретена.

Поэтому покупка квартиры в аварийном доме «ради будущей большой компенсации» далеко не всегда является хорошей инвестицией. А для действующего собственника основной вопрос должен звучать не только:
«Куда меня переселят?»

Не менее важно понимать, сколько реально стоит изымаемая недвижимость и устраивают ли вас предложенные условия.

Дом рядом с памятником. Что теперь нельзя строить?

Иногда ограничения для недвижимости появляются из места, откуда собственник их вообще не ждет. Вы покупаете дом или земельный участок в красивом историческом районе. Сам дом не является памятником архитектуры, никаких табличек на нем нет и объект совершенно обычный.

Потом собственник решает провести реконструкцию или построить на участке новое здание. И выясняется, что недвижимость расположена в зоне охраны объекта культурного наследия.

То, что ваш собственный дом не является памятником, еще не означает свободу строительства. В охранных зонах могут устанавливаться ограничения хозяйственной деятельности, запреты на новое строительство, требования к высоте и параметрам зданий, а также ограничения реконструкции.

Конкретный режим зависит от вида зоны и документов, которыми она установлена.

Летом 2026 года Верховный Суд рассматривал спор, где собственник пытался оспорить ограничения, установленные в зоне охраны объекта культурного наследия. Суд подтвердил, что такие ограничения сами по себе допустимы, поскольку направлены на сохранение исторической среды.

При этом есть важные исключения.
Например, законодательство предусматривает возможность продолжить строительство или реконструкцию по ранее выданному разрешению при соблюдении предусмотренных законом условий.
Допускается и реконструкция без изменения параметров существующего объекта.

Поэтому перед покупкой земли в историческом месте я бы смотрел не только ЕГРН, ПЗЗ и параметры самого участка. Я бы обязательно проверил, какие объекты культурного наследия находятся рядом и какие зоны установлены вокруг них.

Потому что иногда вы покупаете прекрасный участок под будущий проект. А потом выясняется, что построить на нем именно то, ради чего он покупался, нельзя. Получается, что недвижимость никто у вас не забирал.
Но инвестиционный проект уже потерян.

Забор вышел за границу. Могут заставить снести?

Еще одна история, которая кажется мелочью до первой проверки земельного контроля.
Собственник много лет пользуется участком. Поставил забор, сделал парковку, построил навес или небольшую хозяйственную постройку.

Потом проводится кадастровая съемка и выясняется, что забор вышел за зарегистрированную границу на полтора или два метра.
А за ним находится муниципальная земля или участок другого собственника.

С точки зрения человека все выглядит безобидно. «Подумаешь, два метра. Так уже двадцать лет стоит».

С точки зрения земельного законодательства ситуация может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка или его части. За это предусмотрена административная ответственность, а собственник земли может требовать освободить занятую территорию.

Если на чужой земле находится забор, его могут обязать перенести. Если туда вышли строения или сооружения, вопрос становится значительно сложнее и последствия зависят уже от конкретного объекта, прав на землю и обстоятельств строительства.

Но и здесь я бы не торопился автоматически признавать самозахват. Сначала нужно проверить границы. В практике встречаются ситуации, когда спор начинается с требования освободить якобы занятую землю, а потом выясняется, что проблема находится в самой границе участка или старых кадастровых данных.

В 2026 году кассационные суды рассматривали как дела, где собственников обязывали освободить чужую землю, так и ситуации, где многолетнее фактическое землепользование и история установления границ приводили к другому результату.

Поэтому мой совет простой.
Если вам говорят, что ваш забор стоит на чужой земле, не начинайте со сноса забора.
Начните с ответа на вопрос, где юридически проходит настоящая граница.

Мелиорация и как она ограничивает собственника участка.

Читайте в моей новой статье в Аргументы и Факты

https://aif.ru/dacha/help/izmeneniya-s-1-sentyabrya-v-sfere-melioracii-pochemu-eto-vazhno-dlya-dachnikov

Забор стоит 20 лет. Но граница в ЕГРН другая.

Очень распространенная земельная история. Два соседних участка существуют десятки лет. Заборы стоят давно, все привыкли к своим границам и никаких конфликтов никогда не было.

Потом один из соседей решает уточнить участок, продать его или начать строительство. Приходит кадастровый инженер и выясняется, что координаты в ЕГРН не совпадают с тем, как участки фактически используются. И вот тут начинается самое интересное.

Один собственник говорит: «Вот координаты Росреестра, значит забор нужно переносить».

Второй отвечает: «Этот забор стоит здесь двадцать лет, еще предыдущие собственники пользовались землей именно так».

Кто прав?

Универсального ответа здесь нет.
В подобных спорах приходится поднимать правоустанавливающие документы, старые планы, материалы землеустройства, результаты кадастровых работ и выяснять, откуда вообще появилась существующая в ЕГРН граница.

При этом закон прямо допускает учитывать границы, которые существуют на местности пятнадцать и более лет, если необходимые документы о местоположении границы отсутствуют. Это одна из причин, почему старый забор иногда оказывается гораздо важнее, чем кажется на первый взгляд.

Но просто сказать суду: «У нас всегда здесь стоял забор» тоже недостаточно. Нужно понимать, есть ли реестровая ошибка, как формировались оба участка и не происходит ли под видом исправления ошибки фактическое перераспределение чужой земли.

Поэтому я бы не советовал переносить старый забор только потому, что сосед показал вам распечатку от кадастрового инженера.

Сначала нужно разобраться, почему фактическая и зарегистрированная границы вообще разошлись.

Иногда ошибка действительно в заборе. А иногда она находится в ЕГРН.

Сосед закрыл проезд. Как попасть на свой участок?

Иногда право собственности на землю есть, границы установлены, документы в порядке, а нормально пользоваться участком невозможно.

Классическая ситуация. Единственная дорога к вашему участку проходит через землю соседа. Отношения испортились, появился новый забор, ворота закрылись и собственник соседней земли говорит: «Это моя территория. Ездить здесь я вам не разрешаю».

Возникает вопрос. Неужели собственник фактически может оказаться отрезанным от своей недвижимости?

Для таких ситуаций существует частный сервитут. Собственник недвижимости вправе требовать предоставить ему ограниченное право пользоваться чужим земельным участком, например для прохода или проезда, если обеспечить необходимые нужды другим способом невозможно.

Но здесь есть важный момент.
Сервитут нельзя установить просто потому, что через участок соседа ездить удобнее, короче или дешевле. Нужно обосновать реальную необходимость такого доступа.

Если договориться с соседом не получается, вопрос может решаться через суд. Тогда уже исследуется, действительно ли другого нормального доступа нет, где должен проходить проезд и насколько сильно он будет ограничивать собственника соседнего участка.

Именно поэтому такие споры иногда оказываются намного сложнее, чем кажется.

Один собственник говорит: «Я хочу попасть к своему дому». Другой отвечает: «Почему я должен отдать часть своего участка под вашу дорогу?»

И оба по человечески понятны.
Поэтому в земельных спорах иногда защищать приходится не только право собственности на участок, но и реальную возможность этим участком пользоваться.

Если у вас когда либо была подобная ситуация с проездом через соседний участок, напишите в комментариях. Интересно, как решали вопрос.

Изъятие дачных участков 2026: кому угрожает, какие штрафы, как избежать.

Читайте мою новую авторскую статью в АиФ: https://aif.ru/realty/countryside/izyatie-dachnyh-uchastkov-2026-komu-ugrozhaet-kakie-shtrafy-kak-izbezhat?ysclid=mu2aklxkae183081072

Под дорогу забирают 5 соток из 20. А сколько должны заплатить?

На первый взгляд все просто.
У собственника участок 20 соток. Для строительства дороги требуется 5. Значит, определяем стоимость этих пяти соток, выплачиваем деньги и вопрос закрыт. На практике все может быть значительно сложнее.

Представьте, что именно после отделения этих пяти соток оставшийся участок теряет нормальный подъезд. Или приобретает такую конфигурацию, при которой строительство становится существенно сложнее.

Может измениться возможность размещения здания, организации парковки, въезда транспорта или нормальной эксплуатации уже существующего объекта.

То есть, собственник потерял не только пять соток. Изменились характеристики и ценность тех пятнадцати, которые у него остались. И законодательство этот момент учитывает.

Если изымается часть земельного участка, размер возмещения определяется не просто путем умножения количества квадратных метров на цену одного метра. Учитывается разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью той части, которая сохраняется у собственника.

Вот это очень важный момент.
Допустим, участок до изъятия стоил 30 миллионов рублей.
После изъятия небольшой части оставшаяся земля из за конфигурации, ограничения доступа или других факторов объективно стоит уже намного дешевле.

Тогда смотреть только на стоимость физически изымаемой полосы земли неправильно.
Есть и более радикальные ситуации.

В отдельных случаях, если после частичного изъятия оставшуюся недвижимость невозможно использовать в соответствии с разрешенным использованием, законодательство предусматривает вопрос об изъятии всего участка.

Поэтому при частичном изъятии первый вопрос собственника должен быть не: «Сколько стоят мои пять соток?»

Я бы сначала спросил:
«Что станет с оставшимися пятнадцатью после того, как эти пять у меня заберут?»

Иногда именно там находится основная часть будущих финансовых потерь.

Ваш участок зарезервировали для государственных нужд. Что это значит?

Слово «резервирование» для обычного собственника звучит примерно так же тревожно, как слово «изъятие». Человек узнает, что участок находится в границах зарезервированной территории, и делает вывод: все, вопрос уже решен, скоро землю заберут.
Не совсем так.

Резервирование земли и решение об изъятии это разные юридические стадии. Само по себе резервирование еще не прекращает право собственности и не означает, что завтра участок перейдет государству.

Но игнорировать такую информацию я бы точно не стал.
Резервирование означает, что определенная территория предусмотрена для возможного использования под государственные или муниципальные нужды.

Это может быть связано, например, с будущим размещением инфраструктуры или другими публичными задачами. При этом резервирование способно повлечь ограничения отдельных возможностей использования земли.

Поэтому для собственника это прежде всего ранний сигнал.
Я бы в такой ситуации попытался выяснить, для каких именно нужд зарезервирована территория, каким документом это сделано, на какой срок и какие конкретно ограничения установлены в отношении участка.

После этого нужно смотреть градостроительные документы.
Планируется ли там дорога?
Инженерная инфраструктура?
Другой объект федерального, регионального или местного значения? Есть ли уже проект планировки территории?

Потому что между фразами «земля зарезервирована» и «принято решение об изъятии вашего участка» может находиться достаточно большая дистанция.

Но именно на этой дистанции собственник часто получает первое предупреждение о том, что вокруг его недвижимости что то начинает происходить.

Поэтому если увидели сведения о резервировании, не паникуйте.
Но и не откладывайте документы в сторону со словами «когда начнут изымать, тогда и разберусь».

Иногда для защиты недвижимости самая ценная информация появляется значительно раньше официального решения об изъятии.

Но! На практике резервирование это крайне редкая ситуация. Обычно если территория необходами то ее изымают.

Дом зарегистрирован в ЕГРН. А его все равно могут снести.

Еще один миф, который периодически встречаю: «Если право собственности зарегистрировал Росреестр, значит объект уже никто не сможет признать самовольной постройкой».

К сожалению, сама государственная регистрация права не решает автоматически все вопросы законности строительства. Может возникнуть спор о том, на каком участке построен объект, соответствовало ли строительство разрешенному использованию земли, были ли необходимые разрешения, соблюдены ли градостроительные и строительные требования.

И тогда собственник вполне может получить иск о сносе уже зарегистрированной недвижимости. Но есть и обратная сторона. Верховный Суд последовательно говорит о том, что снос является крайней мерой.

Летом этого года Верховный Суд выпустил отдельный тематический обзор по самовольным постройкам. Там еще раз показано, что суд должен разбираться не только с самим фактом нарушения, но и с его характером.

Можно ли нарушение устранить?
Создает ли объект угрозу жизни и здоровью? Нарушает ли он права других лиц? Соразмерен ли снос допущенному нарушению?

Например, если нарушения можно устранить, вопрос не обязательно должен заканчиваться уничтожением всей недвижимости.

Именно поэтому, получив иск о сносе, я бы никогда не делал вывод: «Все, дом признают самовольным и снесут». Но и противоположная позиция «у меня есть запись в ЕГРН, значит я полностью защищен» тоже опасна.

В подобных делах нужно поднимать всю историю объекта.
Когда он строился, на каком основании использовалась земля, какие документы выдавались, какие нормы действовали на тот момент и что именно сейчас предъявляют собственнику в качестве нарушения.

Недвижимость может стоить десятки или сотни миллионов рублей. И иногда судьба всего объекта зависит от одного вопроса: нарушение действительно требует сноса или его можно устранить другим способом?