Георгий Городецкий | Риэлтор Москвы

Два покупателя на один участок

Недавно принял задаток на участок на Новой Риге. Два друга покупают 14 соток в долевую собственность. После покупки планируют раздел на два участка по 7 соток.

Вариант имеет право быть: два друга гарантированно становятся соседями
Кроме того, подходящей площади не всегда есть на рынке.

Но здесь есть нюанс. Оплачивать будут два независимых физических лица – из разных карманов. И если просто прописать в договоре, что каждый вносит свою часть, – этого мало.

Основной риск в том, что переход права собственности может зарегистрироваться полностью, а оплата поступит только от одного покупателя.

Второй платёж может быть отменён или заблокирован по каким-то обстоятельствам. И тогда покупатель, который не заплатил, просто останется должен – когда-нибудь в будущем выплатит свою часть цены.

Как обезопасить сделку:

Первый вариант – депозит нотариуса. Покупатели перечисляют деньги на публичный депозитный счёт, нотариус переводит их продавцу только после регистрации перехода права.

Средства на таком счёте защищены от краж и банкротства банка: они не попадают в конкурсную массу и возвращаются владельцу.

С 2021 года рассчитаться можно онлайн, что удобно, когда покупатели находятся в разных местах.

Второй вариант – аккредитивы. Можно открыть один аккредитив на всю сумму, указав обоих покупателей. Или два взаимозависимых аккредитива: каждый покупатель открывает свой на свою долю.

Условия раскрытия – регистрация перехода права. Если один аккредитив не раскрывается, второй тоже не сработает.

Это защищает продавца от ситуации, когда деньги пришли только от одного – нет частичной оплаты.

Третий вариант – эскроу-счёт. Банк замораживает деньги до регистрации права, затем переводит продавцу. Схема надёжная, но не все банки охотно работают с несколькими покупателями в одной сделке.

Главное правило: порядок расчётов должен быть прописан в договоре до подписания, а не «решим по ходу». Иначе рискуете остаться с зарегистрированным правом, но без денег или с частью цены.

И немного про сам раздел – потому что здесь тоже не всё так просто, как кажется. Хоть это и будет происходить уже без нас.

Два друга покупают участок в долевую собственность, чтобы потом разделить его на два самостоятельных.

Юридически это выглядит так: после регистрации права каждый получает право на 1/2 доли. Затем они заключают соглашение о разделе – документ, по которому долевая собственность прекращается, а каждый становится собственником конкретного участка.

Здесь тоже свои нюансы. Каждый образуемый участок должен соответствовать предельным минимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для конкретной территориальной зоны. В типичном подмосковном СНТ минимум может составлять 4-6 соток, но бывает и выше. Если 7 соток не дотягивают до местного минимума, раздел не согласуют.

Также важен доступ к местам общего пользования. Каждый новый участок должен иметь выход к дорогам, детским площадкам и другим объектам СНТ – либо напрямую, либо через соседний участок с письменного разрешения его владельца.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Поддельный паспорт: как мошенники получают кредиты и продают чужую собственность

Представьте: банк требует с вас погасить почти трёхмиллионный кредит. Вы уверены, что это ошибка, но в личном кабинете налоговой внезапно обнаруживаете Toyota Camry, которой у вас никогда не было.

Описанная ниже схема набирает популярность в мире мошенничества – будьте осторожны (всегда отслеживайте госпочту!):

Мужчина заказал через бота в запрещённом мессенджере поддельные паспорт и СНИЛС на имя постороннего гражданина за 50 тысяч рублей. Данные были настоящими – серия, номер, ФИО, – а вклеили только его фотографию.

Выбрав подержанную Toyota Camry за 3,3 млн, он подал заявку на автокредит от имени этого человека, указав вымышленное место работы. Банк одобрил сделку.

Мошенник внёс первоначальный взнос около 650 тысяч, предъявил подделку сотруднику автосалона – фото совпало, подпись подозрений не вызвала – и получил ещё 2,7 млн рублей. Через десять дней автомобиль был продан в соседнем городе за 1,6 млн (двойной дисконт за скорость).

Когда настоящему владельцу документов начали звонить из банка по поводу просрочки, он сначала игнорировал вызовы – ведь у него нет никаких кредитов.

Но в отделении банка ему показали кредитный договор и копию паспорта: данные его, а вот фото, подпись и печать отличались. Потерпевший обратился в полицию.

Мошенника нашли быстро: сотрудница опознала его по кадрам с места оформления, а экспертиза подтвердила, что все подписи ставил именно он.

На суде мужчина признался, что документы купил специально, чтобы получить деньги и не возвращать их. Гражданина, чьи данные использовали, он не знал и разрешения действовать от его имени не имел.

В итоге суд признал мужчину виновным в мошенничестве в особо крупном размере и назначил наказание – 3 года лишения свободы.

Потерпевшим признали банк, а настоящий владелец документов полностью освобождён от долга: суд взыскал все 2,7 млн рублей с осуждённого (приговор Вологодского городского суда по делу № 1-338/2024).

По похожей схеме орудуют мошенники и в недвижимости:

По поддельному паспорту снимается квартира у человека, который сдаёт её самостоятельно или дистанционно через агрегатор.

После того как квартира арендована, выжидается пару месяцев или более – для потери бдительности у собственника. Хозяин расслабляется: не смотрит объявления, живёт обычной жизнью, вовремя получает плату за аренду. Арендатор при этом платит только наличными.

Спустя некоторое собственник отправляется в отпуск, о чем информирует всех через запрещённые соцсети. В это же время злоумышленники выставляют квартиру на продажу. С приличным дисконтом, разумеется – срочность.

Быстро находится покупатель-самоход, которого удовлетворяют собранные мошенниками в УК и МФЦ справки (оригиналы), распечатанная выписка из ЕГРН и подтянутая из архива Росреестра копия правоустанавливающих документов. Всё это реально сделать, особенно если на руках поддельный паспорт – со всеми реквизитами реального собственника.

Покупатель есть, документы собраны. Далее сделка в «зелёном банке» и регистрация через МФЦ. Через 5 дней деньги у мошенников. Причём необязательно банковская ячейка – могут в «Форе» на поддельный паспорт оформить счёт для сделки по безналу, а затем снятие наличности.

Хозяин квартиры в это время серфит где-нибудь на Бали или кушает вкусный хачапури в Батуми. Ни о чём не подозревает.

И если у продавца остаются все шансы вернуть своё право на квартиру, то у покупателя, принявшего решение купить квартиру по цене ниже рынка, перспективы по возврату средств печальные.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Как выжить без бензина

В сложившейся ситуации правительство просто обязано снять все пошлины, сборы и прочие барьеры на ввоз электромобилей в Россию.

Не можете защитить НПЗ – дайте людям возможность покупать электрички по ценам заводов-производителей и заряжать их дома от розетки (если не из квартиры, то на даче).

Срочно нужна отмена любых ограничений на ввоз любых электрокаров – китайских, индийских, японских, корейских, американских. Да даже из Европы, если это поможет решить проблему.

И не только новых! Хотя бы на год убрать барьеры и для подержанных электромобилей с пробегом. Пусть везут все, кто может, и откуда может.

Чем быстрее – тем лучше. Нужны сотни тысяч дешёвых электрокаров по цене поддержанных Жигулей. А лучше – миллион. Здесь и сейчас, а не когда-то в будущем.

Словами «будем», «надо», «можем» бензобак не заправишь. На болтовне из точки А в точку Б не доедешь.

Рынок и частная инициатива способны хотя бы частично сгладить топливный кризис и вытащить страну из надвигающегося транспортного коллапса.

#ЮристГеоргийГородецкий